НЕЗАКОННЫЕ ПРОДАЖИ И ЧАСТНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК

ВОПРОС: Я вложил деньги в квартиру в строящемся доме в Краснодаре. Мною с застройщиком - физическим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи на квартиру в многоквартирном доме, строящемся, как теперь выяснилось, на земельном участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство и без разрешения на строительство. Хочу расторгнуть договор и забрать деньги, застройщик отказывается возвращать. Что делать?

ОТВЕТ: Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, имеют застройщики, отвечающие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N°214-ФЗ, на основании зарегистрированного в управлении Росреестра по Краснодарскому краю договора участия в долевом строительстве. Физические лица и индивидуальные предприниматели не могут являться застройщиками, привлечение ими денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного жилого дома не допускается.
В целях защиты нарушенных прав Вы можете обратиться в органы судебной власти в порядке гражданского судопроизводства либо в правоохранительные органы согласно их компетенции.

ВОПРОС: Скажите, на каком основании администрация города сносит уже готовые построенные для людей дома. Имеет ли она на это право, и на что имеем право мы, простые люди, которых уже обманули, и теперь еще и лишают жилья. Куда по этому вопросу можно обратиться?

ОТВЕТ: Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации отсутствие необходимой разрешительной документации является признаком самовольной постройки.
Основное правовое последствие осуществления самовольного строительства и возведения самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее и не вправе распоряжаться ею, а сам объект не подлежит государственной регистрации в качестве объекта права собственности на недвижимое имущество. Самовольная постройка подлежит сносу, осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Осуществление муниципального градостроительного контроля, в том числе организация мероприятий по сносу (демонтажу) самовольно возведенных зданий, строений и сооружений на территории муниципального образования город Краснодар, возложены на администрацию муниципального образования город Краснодар.
По вопросу защиты нарушенных прав в связи с неисполнением перед Вами застройщиком своих обязательств, Вы вправе обратиться в судебные и (или) правоохранительные органы согласно их компетенции.
Кроме того, в случае признания Вас потерпевшим по уголовному делу, возбужденному в отношении застройщика, Вы вправе предъявить гражданский иск к застройщику о возмещении имущественного и морального вреда.

ВОПРОС: Скажите, почему самострои не пресекают на этапе фундамента? Ведь тогда можно было избежать многих проблем.

ОТВЕТ: К сожалению, на этапе фундамента зачастую невозможно определить какой именно объект возводится. Контроль за целевым использованием земельных участков, на которых незаконно возводятся многоквартирные жилые дома этажностью до 3-х этажей осуществляет управление муниципального контроля. И только тогда, когда этажность превысит 4 этажа, объект становится поднадзорным органам государственного строительного надзора.
Однако лучшим способом борьбы с самостроями на любом этапе строительства является бдительность граждан, как наблюдающих строительство, так и планирующих покупку квартиры. Проявленная внимательность позволит не допустить распространения порочной практики строительства объектов в отсутствие разрешительной документации, а также обеспечит соблюдение прав и законных интересов граждан – потенциальных покупателей и соседей таких домов.

ВОПРОС: Может ли создаваться кооператив для строительства небольшого девятиквартирного дома в частном секторе?

ОТВЕТ: Деятельность жилищно-строительных кооперативов не противоречит Закону о долевом строительстве. Однако ЖСК должен быть собственником или арендатором земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, и иметь соответствующее разрешение на строительство

ВОПРОС: У частников квартиры стоят дешевле, качество ничуть не хуже, а если нет разницы, то зачем платить больше?

ОТВЕТ: При строительстве объектов без получения соответствующего разрешения государственной экспертизы проектной документации нарушаются строительные, санитарные, противопожарные и экологические нормы. Площадь земельных участков под данными объектами не позволяет размещать детские площадки, парковки для автомобилей, мусорные площадки и т.д.
Самовольное строительство ведется на земельных участках, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, садоводства. При эксплуатации домов, построенных на таких участках, возникают не предусмотренные техническими условиями нагрузки на инженерные сети, что не позволяет обеспечивать комфортное проживание в данных домах.
Таким образом, после продажи квартир все проблемы с благоустройством прилегающей территории, некачественно выполненными строительными работами, инженерным обеспечением дома, ложатся на плечи приобретателей квартир.